Ex Scalera / Trevisan – Osservazioni critiche

Nell’ambito dell’urbanistica consensuale volta alla riqualificazione di aree dismesse – cui è riconducibile la proposta di Piano Urbanistico Attuativo di iniziativa privata per le aree “Ex Scalera – Trevisan” avanzata dalla società GHMS VENEZIA S.P.A., proprietaria del compendio – si realizza essenzialmente uno scambio tra il privato proponente e il pubblico. 

In via di prima approssimazione, i termini dello scambio che concerne l’area Ex Scalera-Trevisan sono i seguenti: il privato ottiene significativi aumenti di volumi edificatori e la modifica della destinazione d’uso di ampia parte del compendio; il pubblico vede recuperata un’area abbandonata da tempo e realizzate le bonifiche.

Per poter valutare se tale scambio è leale e conveniente per il pubblico vanno tuttavia meglio inquadrati gli interessi pubblici in gioco, che vanno poi apprezzati complessivamente alla luce delle prestazioni delle controparti. 

Ci sono due piani di analisi, uno generale e uno particolare.

Sul piano generale, va valutato se la proposta risponda alle esigenze generali della città, sia cioè coerente con i pubblici interessi che l’Amministrazione comunale è chiamata a tutelare nell’esercizio dei poteri di pianificazione urbanistica della Città Antica.

Sul piano particolare, va invece valutato se – a fronte delle modifiche significative richieste allo specifico Piano Particolareggiato n. 14 Area Molino Stucky - Scalera - Trevisan, in difformità dunque rispetto alla VPRG per la Città Antica – vi sia una controprestazione adeguata da parte del proponente privato in relazione ai pubblici interessi afferenti all’area interessata.

Non pare che nella proposta avanzata dalla società GHMS VENEZIA S.P.A. sia dato riscontrare la rispondenza agli interessi pubblici né sul piano generale, né sul piano particolare.

Sul piano generale, è del tutto evidente come sia radicalmente contrario all’interesse pubblico moltiplicare ulteriormente i posti letto turistici in una città che ne è piena, arrivando a turistificare anche gli spazi cittadini meno interessati dai flussi turistici (com’era l’isola della Giudecca, almeno fino a qualche anno fa); tanto che appena al di là del canale, vige – almeno sulla carta – la c.d. delibera blocca alberghi (che non si applica alla Giudecca e al Tronchetto per ragioni obiettivamente misteriose).  

Sul piano particolare entrano tuttavia in gioco l’interesse pubblico al recupero dell’area, abbandonata da anni, e alla sua bonifica, che solo giustifica il fatto che si prenda in esame una proposta che altrimenti – alla luce di quanto detto sopra – sarebbe da restituire sin da subito al mittente.

Per valutare gli interessi pubblici al recupero dell’area conviene riepilogare rapidamente le vicende del relativo Piano Particolareggiato, i termini delle convenzioni (cui si è vincolata anche l’attuale proprietà con l’acquisto dell’area) e dunque valutare le controprestazioni di pubblico e privato.

Prima di entrare nel merito, non ci sembra irrilevante sottolineare che: 

la proprietà al momento dell’acquisto “a prezzo di saldo” (meno di 3 milioni) dell’area era perfettamente a conoscenza degli oneri significativi discendenti dalle precedenti convenzioni (vedi sotto). Il prezzo così basso d’altronde non si giustifica altrimenti;

la proprietà – seppur in via di fatto – si avvantaggia due volte della mancata realizzazione del progetto iniziale di recupero: prima acquisendo il Molino Stucky senza la “grana” della riqualificazione dell’Ex Scalera-Trevisan; oggi, acquistando a prezzi vantaggiosi quest’ultima area e chiedendo una radicale revisione degli oneri inizialmente previsti.

Venendo alla vicenda specifica, va ricordato che il Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica “P.P. 14 – area Molino Stucky – Scalera – Trevisan” era stato inizialmente approvato dal Consiglio Comunale con delibera n. 175 del 21/07/1997 e successivamente modificato con delibere di Consiglio Comunale n. 92 del 24/25/2000 e n. 48 del 27/04/2007. 

L’attuazione è stata rimessa, nel corso del tempo, a quattro distinte convenzioni con i privati (29/09/1997, 23/11/2001, 22/05/2007, 24/03/2010), che tuttavia – com’è noto – hanno condotto alla realizzazione delle opere solo nell’area Molino Stucky, anche a causa del fallimento di Acqua Marcia Immobiliare (penultima proprietaria dell’area).

Nel 2016, il Comune di Venezia, la società Acqua Marcia Immobiliare s.r.l. - in liquidazione e Generali Italia S.p.a. (in qualità di ente fidejubente) hanno sottoscritto però un accordo conciliativo con cui si è confermata la vigenza del Piano Particolareggiato, la cessione a prezzo convenzionato di parte della residenza e la validità dei permessi di costruire già rilasciati.

È solo nel 2023 che la GHMS VENEZIA S.P.A., la proponente del PUA, diviene proprietaria del complesso, così subentrando negli obblighi convenzionali nei confronti del Comune di Venezia.

Ma cosa prevedeva il P.P. n. 14 del 2007 (e le convenzioni) tuttora vigente?

Quanto alle Aree Scalera e Trevisan il P.P. n. 14 del 2007 prevedeva la realizzazione di:

(a) un parco pubblico che interessava sia l’area Scalera e che l’area Trevisan, da collegare tra loro con un ponte pedonale; 

(b) la ristrutturazione dell’ex teatro di posa Scalera Film, da destinarsi a residenza e attrezzature collettive, con obbligo di cessione al Comune di 1000 mq con quest’ultima destinazione; 

(c) il recupero a funzione residenziale degli edifici esistenti lungo la fondamenta delle Convertite e il rio di S. Biagio, nonché la ricostruzione dell’edificio ex vetrerie alla Scalera (fronte laguna sud), con l’obbligo di cessione al Comune di 1.260 mq di superficie residenziale a titolo gratuito.

(d) il recupero degli edifici dell’area Trevisan da destinare a attività cantieristiche. 

Con la convenzione del 2010 si prevedeva inoltre:

(e) l’obbligo di cessione da parte del privato del 50% della superficie residenziale a prezzi convenzionati.

Di tutto quanto era previsto in favore dell’interesse pubblico resta ben poco nell’attuale proposta di PUA d’iniziativa privata:

1) Il parco pubblico è significativamente ridotto da nuove edificazioni, non previste in precedenza, proposte sia nell’Area Trevisan (tra il complesso IACP di Gino Valle e gli ex cantieri Trevisan), sia nell’Area Scalera (la nuova costruzione è solo parzialmente coincidente con l’ex vetreria alla Scalera fronte laguna sud). La Relazione istruttoria parla di un “incremento della capacità edificatoria in area Trevisan di 1.430 mq, oltre a circa 150 mq in area Scalera”. Tutte le nuove costruzioni hanno destinazione ricettiva. Si aggiunge quindi la privatizzazione della gran parte del verde pubblico, che diviene soprattutto giardino pertinenziale delle attività ricettive (in cui è possibile anche realizzare piscine!). 

2) È prevista la ricostruzione, con destinazione residenziale, dell’ex teatro di posa Scalera Film, ma non c’è più l’obbligo di cessione 1.000 mq per attrezzature collettive e/o culturali.

3) È ancora previsto il recupero degli edifici esistenti lungo la Fondamenta de le Convertite e il Rio di San Biagio, ma non c’è più l’obbligo cessione a titolo gratuito al Comune di 1.260 mq di superficie residenziale, né l’obbligo di cessione del 50% della superficie a prezzi convenzionati. Ma su questo punto è opportuno tornare più avanti con maggiore precisione, anche in relazione alle dichiarazioni dell’Ass. De Martin.

4) Gli edifici di archeologia industriale esistenti nell’area Trevisan diventano anch’essi funzionali alle strutture ricettive.

Alla luce dell’abbandono dell’area per molti anni, le bonifiche necessarie, nonché del venir meno “sostanziale” del collegamento che sussisteva inizialmente con l’intervento nell’area del Molino Stucky è comprensibile che i termini dell’intervento proposto dal privato possano cambiare.

Ma di fronte a così radicali modifiche sorgono una serie di domande, essenziali anche nella prospettiva di una futura gestione pubblica delle tante aree da tempo in stato di abbandono, a Venezia, a Mestre, a Marghera.

- Può il Comune accettare una cancellazione pressoché totale – com’è quella descritta – della controprestazione inizialmente attesa dal privato, purché il “buco urbano” dell’area Scalera e Trevisan sia recuperato?

- È solo questo l’interesse pubblico in gioco, ossia trovare una soluzione qualsiasi essa sia ad una situazione di decadenza protrattasi negli anni?

- Ma soprattutto: basta il soddisfacimento di questo solo interesse pubblico, per quanto rilevante, a controbilanciare le notevoli prestazioni che si impegna a garantire il Comune al privato (nuove edificazioni, nuove destinazioni ricettive, rinuncia a gran parte dei benefici pubblici diretti)?

Crediamo che il PUA proposto sia eccessivamente sbilanciato a favore dell’interesse del privato e che il Comune non possa e non debba limitarsi ad accogliere una proposta di recupero di un’area abbandonata, quali che siano i suoi contenuti e senza valutarne i benefici più ampi per la collettività, ma debba piuttosto contrattare con il privato, nell’ambito di un più ampio percorso partecipativo e democratico, termini più vantaggiosi rispetto a quelli avanzati.

In proposito, se è comprensibile che il progettista, già Assessore all’Urbanistica, Roberto D’Agostino (La Nuova Venezia, 16 dicembre 2025), dica che il PUA vigente non è economicamente “sostenibile”, ci sembra però inaccettabile che arrivi a sostenere che il progetto sarebbe addirittura "decisamente migliorativo" rispetto al vecchio: semplicemente – come si è visto – non è così.

Sempre sotto questo profilo, è pure francamente incomprensibile il modo in cui l’Ass. De Martin – che dovrebbe tutelare gli interessi della comunità cittadina – presenta la proposta di PUA in termini positivi per il pubblico. Noi abbiamo letto le carte, conosciamo bene la vicenda e ribadiamo le perplessità di molti, compresi tanti esponenti della maggioranza in Consiglio comunale.

De Martin dice (Giudecca, 57 nuove stanze d'albergo all’ex Scalera: «Uno scempio», Venezia Today, 27 novembre 2025): “Quel luogo era in abbandono, gli errori risalgono al 1997. Noi otteniamo 22 appartamenti per il comune, rispetto ai 15 previsti allora”.

Ci permettiamo di affermare che è un modo quantomeno parziale e tendenzioso di presentare fatti più complessi. 

L’obbligo di cessione al Comune di 1.260 mq di superficie residenziale inizialmente previsto era a titolo gratuito; l’obbligo attuale di cessione al Comune è di 2.260 mq di superficie residenziale, ma a titolo di contributo straordinario. Insomma, il privato paga al Comune il contributo straordinario previsto ex art. 16, comma 4, lettera d-ter del DPR 380/2001 (€ 9.636.900 per il proponente, la cifra risulta diversa nello schema di convenzione) tramite la cessione di superficie residenziale . C’è una bella differenza: qui il privato paga esclusivamente il dovuto, senza fare alcuna “concessione” al Comune (nulla di più, peraltro, di quanto già previsto prima: si tratta dei 1.260 mq residenziali + 1000 mq attrezzati del vecchio progetto). In più si aggiunge la cancellazione della vendita a prezzi convenzionati del 50% della superficie residenziale ulteriore.

Peraltro, ci dovrebbe spiegare De Martin cosa ha imparato dagli errori del 1997: quali sono infatti le garanzie rafforzate affinché il privato proponente realizzi e consegni con certezza gli alloggi promessi in tempi brevi? Abbiamo letto lo schema di convenzione e non c’è nulla di più di quanto non sia previsto usualmente.

Ci permettiamo di suggerire all’Assessore e alla Giunta di avviare tutte le iniziative necessarie per rinegoziare la proposta con la proponente.

Crediamo, peraltro, che sia nel pieno interesse dell’Amministrazione non mostrarsi troppo ansiosa di approvare il pacchetto predisposto dal privato senza neppure tentare di strappare alcune condizioni più favorevoli per l’interesse pubblico. Che genere di proposte e con quali contenuti potranno mai presentare in futuro i privati interessati al recupero di aree dismesse o abbandonate se sanno di avere di fronte un’Amministrazione che accetta qualsiasi cosa senza battere ciglio? Ci pare lecito dubitare che saranno iniziative con qualche vantaggio per gli interessi della collettività.

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Per capire cosa sta succedendo, sia sul fronte delle destinazioni d'uso che sugli assetti proprietari, abbiamo realizzato due "slider" (basta far "scivolare" il bottone nero per vedere come cambiano le cose).

Come cambiano le destinazioni d'uso

Come cambia la proprietà